A la hora de actualizar la renta en el alquiler de vivienda hay que tener en cuenta tres escenarios:
- Si el contrato sigue en vigor o es objeto de prórroga automática deberemos estar a lo dispuesto en la Ley de Arrendamientos Urbanos.
- Las mismas normas se aplican a la actualización de la renta por realización de mejoras.
- Pero en el caso de que renovemos personalmente el contrato (novación) quedaremos libres de las anteriores disposiciones.
En este artículo te explicaremos cómo actualizar la renta del alquiler de tu vivienda en ambos casos y cómo reclamar la nueva cuantía si es necesario.
La actualización de renta del alquiler de vivienda
Cuando hablamos de actualización de la renta nos referimos estrictamente al primero de los casos señalados. Es decir, si el contrato de arrendamiento está en vigor o se produce una prórroga automática.
En estos casos el artículo 18 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) determina que la renta solo se podrá actualizar anualmente. Cada vez que se cumpla un año de vigencia del contrato el arrendador o el arrendatario tienen derecho a solicitar la actualización de la renta.
1. Durante la vigencia del contrato, la renta solo podrá ser actualizada por el arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, en los términos pactados por las partes. En defecto de pacto expreso, no se aplicará actualización de rentas a los contratos.
En caso de pacto expreso entre las partes sobre algún mecanismo de actualización de valores monetarios que no detalle el índice o metodología de referencia, la renta se actualizará para cada anualidad por referencia a la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad a fecha de cada actualización, tomando como mes de referencia para la actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de actualización del contrato.
En todo caso, el incremento producido como consecuencia de la actualización anual de la renta no podrá exceder del resultado de aplicar la variación porcentual experimentada por el Índice de Precios al Consumo a fecha de cada actualización, tomando como mes de referencia para la actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de actualización del contrato.
2. La renta actualizada será exigible al arrendatario a partir del mes siguiente a aquel en que la parte interesada lo notifique a la otra parte por escrito, expresando el porcentaje de alteración aplicado y acompañando, si el arrendatario lo exigiera, la oportuna certificación del Instituto Nacional de Estadística.
Será válida la notificación efectuada por nota en el recibo de la mensualidad del pago precedente.
Para ello el contrato de arrendamiento debe incluir una cláusula de actualización. En caso contrario no se podrá modificar la renta acordada. Este es uno de los motivos que justifican la contratación de un abogado o asesor a la hora de redactar un contrato de arrendamiento de vivienda.
La cláusula de actualización de la renta
Cuando incluimos una cláusula de actualización de la renta en nuestro contrato de alquiler debemos emplear un mecanismo de referencia. Generalmente este mecanismo es la variación del Índice de Precios del Consumo.
Es decir, si el IPC asciende en un 1% también lo hará el precio del alquiler, en la misma proporción. En sentido contrario, si descendiera un 0,5% también lo haría la renta.
La LAU establece que en caso de no señalar el mecanismo de actualización se empleará la variación anual del Índice de Garantía de la Competitividad. Sin embargo, se establece un límite al encarecimiento del precio del alquiler que es equivalente a la variación del IPC.
Este es el motivo por el que muchos arrendadores toman directamente la variación del IPC como mecanismo de actualización de la renta.
¿Desde cuándo puedo cobrar la nueva renta?
Como decimos, cuando transcurra un año de duración del contrato, tanto el arrendador o el arrendatario podrá notificar a la otra parte la actualización de la renta. Desde el mes siguiente al que se produzca esta notificación se aplicará la nueva renta.
La notificación de actualización debe hacerse por escrito. Además, se consignarán el porcentaje de alteración que se ha empleado para calcular el nuevo precio del alquiler. El arrendatario podrá exigir que se acredite este porcentaje mediante certificación del Instituto Nacional de Estadística.
Cabe señalar que la Ley de Arrendamientos Urbanos admite que la notificación de actualización de renta se anote en el recibo de la última mensualidad en la que se esté aplicando la renta antigua.
La actualización de la renta y el momento de formalización del contrato
Antes del 6 de junio de 2013, la actualización de la renta era automática y conforme al IPC. De modo que los contratos suscritos con anterioridad a esa fecha supondrán una actualización de la renta anual equivalente a la evolución del IPC.
Este sistema se hizo voluntario el 6 de junio de 2013, momento a partir del cual las partes podían pactar un régimen supletorio. A falta de pacto, se seguiría aplicando la actualización automática conforme al IPC.
El siguiente salto en la ley, que es el que se aplica a día de hoy, entró en vigor el 1 de abril de 2015. Los contratos firmados desde esta fecha, conforme se ha explicado más arriba, no se actualizan salvo pacto en el contrato.
Elevación de la renta por mejoras
Existe otra situación en la que se puede actualizar la renta durante la vigencia del contrato. Cuando el arrendador realice mejoras en la vivienda o local comercial podrá exigir una elevación de la renta. Los requisitos son:
- Que hayan transcurrido 5 años de duración del contrato en arrendamiento de vivienda a particulares.
- En el caso de que el arrendatario fuera una persona jurídica deberán haber transcurrido 7 años de alquiler.
- La renta no se podrá elevar por encima de la cuantía legalmente permitida, que es:
- El resultado de aplicar el interés legal del dinero incrementado en tres puntos al capital invertido.
- Sin que este supere en ningún caso el 20% de la renta anterior.
En este caso la nueva renta se cobra desde el momento en el que, finalizadas las obras, el arrendador notifique la alteración a su inquilino detallando y documentando los importes invertidos en las mejoras.
Por último, existe la posibilidad de que propietario e inquilino acuerden una elevación de la renta a cambio de que el casero realice obras de mejora. Por supuesto, estas obras deben ser de mayor relevancia que las de mera conservación. Es decir, en general se tratara de reformas u otras obras mayores.
Supuestos de novación de contrato
Por último, si concluye la duración del contrato o el propietario decide no renovarlo, siempre se puede firmar un nuevo alquiler. En estos casos decaerá la protección de la ley de arrendamientos urbanos.
Dado que esta ley no será de aplicación, volverá a regir el principio de autonomía de la voluntad, lo que implica que las partes podrán pactar libremente el nuevo precio. Es decir, cuando se produzca una novación del contrato, la antigua renta no afectará al precio máximo de la nueva.
