Inmobiliario

Características del contrato de compraventa

Contrato de compraventa

Un contrato de compraventa es un acuerdo entre dos partes por el que una persona (el vendedor) se compromete a entregar una cosa determinada a otra (el comprador) a cambio de una cantidad de dinero.

Se trata de un contrato bilateral, oneroso y consensual (si se trata de bienes muebles) o formal (si se trata de bienes inmuebles).

Por lo tanto, este contrato conlleva una serie de obligaciones y derechos para cada una de las partes.

Esta figura contractual es una de las más importantes y se encuentra regulada en los artículos 1445 y siguientes del Código Civil.

A pesar de que existen muchas modalidades de contratos de compraventa (de naturaleza civil o mercantil, a plazos, con reserva de dominio, con arras, con garantía hipotecaria…), a continuación vemos las características, elementos y obligaciones generales de este tipo de contratos.

Precio de compraventa y perfeccionamiento del contrato

El precio de compraventa, tal y como señala el Código Civil, debe ser pactado en el contrato y no dejarse al arbitrio de una de las partes.

Una vez el contrato de compraventa ha sido firmado, este adquiere plena vigencia y fuerza jurídica (se perfecciona). Por lo tanto, a partir de ese momento las obligaciones contraídas por ambas partes se vuelven exigibles.

Relacionado con lo anterior, el Código Civil también refleja la capacidad para cualquiera de los contratantes para reclamar a la parte contraria el cumplimiento de lo acordado.

Compraventa con arras

En caso de que se hubiera firmado un contrato de arras, la legislación civil establece que si el comprador incumple el contrato de compraventa entonces perderá la cantidad entregada en concepto de arras o señal, y si es el vendedor el que incumple deberá devolvérselas a la contraparte por duplicado.

Respecto a las arras, es importante tener en cuenta que en función de si se ha firmado un contrato de arras confirmatorias, arras penitenciales o arras penales las obligaciones de las partes en caso de incumplimiento serán diferentes.

Características del contrato de compraventa

Este contrato se caracteriza principalmente por ser:

  • Bilateral, produce obligaciones para las dos partes.
  • Oneroso, supone prestaciones y cargas recíprocas para ambas partes.
  • Por un lado, es consensual para bienes muebles, puesto que la perfección de este contrato se produce por el mero consentimiento entre las partes. Y, por otro lado, es formal para bienes inmuebles porque debe constar siempre por escrito.
  • Traslativo de dominio, porque sirve para transmitir la propiedad.
  • Por último, se trata de la principal forma de adquisición e intercambio de riqueza.

Elementos del contrato de compraventa

Un contrato de compraventa está formado por tres elementos: objeto, sujeto y precio.

  1. Partes o sujetos: el vendedor y el comprador (ambas pueden ser personas físicas o jurídicas).
  2. Precio: valor o cantidad de dinero que se exige a cambio de una cosa y que, por norma general, tiene que ser determinada, real y justa.
  3. Objeto: bienes o derechos que están dentro del comercio.

Obligaciones en el contrato de compraventa

El contrato de compraventa conlleva las siguientes obligaciones legales para el vendedor: conservar el objeto de la compraventa, transmitir la propiedad, realizar la entrega en el lugar y el momento acordados y la obligación de saneamiento (por evicción y por vicios ocultos).

Por otro lado, el comprador estará obligado a pagar el precio y abonar los gastos (como los de inscripción en el registro de la propiedad o los gastos relacionados con el impuesto de derechos reales) e intereses (por ejemplo intereses de demora en caso de que procedan).