Entre las distintas opciones que maneja un propietario de un inmueble para solicitar el desahucio de su arrendatario se encuentra el desahucio por finalización de contrato. Es por ello, por lo que es especialmente relevante saber a ciencia cierta cuándo acaba la relación contractual entre ambas partes. Ya que, en el caso de querer explorar esta vía, la demanda no se podrá presentar hasta que se alcance este punto.
En este post detallaremos cómo funciona el desahucio por finalización de contrato. Y sobre todo, qué hacer si se llega a este momento y los arrendatarios no abandonan el inmueble.
Las fases del contrato de arrendamiento en viviendas
Hay que distinguir tres fases en el contrato de arrendamiento. Son las siguientes.
1. Duración inicial
En líneas generales, la duración inicial de todo contrato de arrendamiento es de un año prorrogable. Esto se refleja con una cláusula que viene a decir que «la duración inicial pactada por las partes es de un año prorrogable«.
Ojo, esto no significa que una vez se cumplan los 12 meses el propietario tenga potestad para solicitar el desalojo. Es más, no puede.
En el caso de que desee hacerlo, tendrá que esperar a que el contrato cumpla un tiempo que oscila entre los 3 o 5 años (desde la entrada en vigor) en función del tipo de contrato. Es en ese momento cuando podrá solicitar el desahucio.
2. Prórrogas del contrato de alquiler
Cuando el contrato supere esos 12 meses de duración inicial y, siempre y cuando todo transcurra con normalidad, el contrato quedará prorrogado. El propietario no puede hacer nada, como tal, para impedirlo.
Estas prórrogas son anuales y durarán, como decimos, entre 3 o 5 años desde la entrada en vigor del contrato. En el caso de que el propietario no desee que este contrato siga en vigor y quiera finalizar la relación contractual con su arrendatario tendrá:
- Que mandar un burofax al inquilino indicándole su deseo de no prorrogar el contrato al llegar a ese tercer o quinto año.
- Mandar el burofax con algo más de 2 meses de antelación. Unos 70-75 días antes de que el contrato cumpla esos 3 o 5 años.
Si una vez enviada esta notificación, el arrendatario no toma medidas y no abandona el inmueble, el propietario podrá entonces iniciar el proceso de desahucio.
Ojo, ya que si el dueño no tiene en cuenta el detalle de enviar el burofax, el contrato se volvería a prorrogar al llegar a ese tercer o quinto año. En dicho caso, el contrato entraría en la siguiente fase: la denominada como tácita reconducción.
3. Tácita reconducción
La tácita reconducción no es más que una nueva prórroga. Solo tendrá lugar si el dueño del inmueble olvida enviar un burofax al inquilino indicándole su deseo de no prorrogar la relación contractual.
Esta tácita reconducción suele ser anual, aunque en algunos casos puntuales también puede ser mensual. Con lo cual, el propietario no podrá desahuciar a su inquilino durante todo ese año. Teniendo que esperar nuevamente para, esta vez sí, enviar el burofax.
Y a partir de aquí es exactamente el mismo procedimiento que antes comentamos. Si una vez enviada esta notificación, el arrendatario no toma medidas y no abandona el inmueble, el propietario podrá entonces iniciar el proceso de desahucio.
El caso concreto de los locales
La situación de un contrato de alquiler en un local comercial es distinta a la de las viviendas. De hecho, estos contratos no tendrán prórrogas obligatorias. Con lo cual, el propietario sí podrá solicitar el desahucio una vez alcance su fin la vinculación contractual de las partes.
De igual modo, tendrá que notificárselo vía burofax al inquilino. Lo recomendable es hacerlo con 70-75 días de antelación.
¿Quién participa en el desahucio por finalización de contrato?
Independientemente de que el desahucio se quiera efectuar en una vivienda o en un local, en el proceso de desahucio participarán:
- Un abogado y un procurador, que presentarán la demanda y recibirán la notificación por parte del juzgado del decreto de admisión. A través de este documento, que se le notifica al inquilino en la propia vivienda, se le otorga 10 días hábiles para que decida si oponerse a la demanda.
- Si se opone, habrá un juicio, a continuación una sentencia y por último tendrá lugar el lanzamiento.
- Si no se opone, no habrá juicio y el propietario obtendrá la vivienda o local de vuelta.
- En función de cómo transcurra el lanzamiento (desalojo del inquilino) también podrán participar un cerrajero o la policía.
Cuando se completa el lanzamiento se redacta un acta de lanzamiento, donde se hace una valoración del estado de la vivienda o local y se registra que el propietario ha recuperado su inmueble.
