El desahucio por precario es la acción que permite desalojar un inmueble cuando está ocupado por alguien sin título de posesión. Esta situación puede darse en las okupaciones, pero también cuando se cede una vivienda o terreno a un familiar o conocido y este se niega a abandonarla.
En esta guía vamos a analizar el desahucio por precario: qué se entiende por precario, cómo desalojar un inmueble y la posición de nuestros Tribunales al respecto de esta acción.
¿Qué significa precario?
En un sentido general, la precariedad implica una falta de estabilidad. Pero en sentido jurídico, este concepto hace referencia a la tenencia sin título, sea por tolerancia o inadvertencia del propietario.
Esta definición, que tomamos de la RAE, permite observar ya dos cuestiones con relevancia jurídica:
- En primer lugar, que el concepto de precario no solo se aplica a los bienes inmuebles. Es decir, nada impide que se posea otro tipo de bien o derecho en precario. Por ejemplo, mi vecino tendrá mi coche en precario si se lo presto para ir al trabajo.
- En segundo lugar, que los hechos generadores de esta situación son la tolerancia o la inadvertencia. Así, en el ejemplo anterior estaríamos ante un caso de tolerancia. Pero si mi vecino me ha robado el coche, al margen de las consecuencias penales que puedan derivarse, también lo tendrá en precario.
Si nos desplazamos al Diccionario de Español Jurídico, el título de precario queda definido como un comodato en el que no se pacta duración ni uso, y donde el comodante puede reclamar la devolución de su propiedad cuando lo desee.
De esta definición obtenemos el tercer rasgo fundamental del precario, y es que el propietario puede deshacerlo a voluntad. Es decir, bastará con que quiera recuperar su propiedad para que esta deba ser devuelta. En caso de resistencia podrá ejercitar la acción de desahucio por precario.
El concepto de precario en nuestros tribunales
Con lo dicho basta para entender con cierta claridad cuándo un ocupante posee un bien a título de precario. Se trata, por tanto, de:
- La posesión de un bien sin título legítimo para tenerlo.
- Sea por permisividad o inadvertencia.
- Pudiendo revertirse a voluntad.
Nuestros tribunales complementan esta definición (que no ha sido desarrollada por el legislador, sino por la jurisprudencia) haciendo mención a otros elementos del precario, como:
- Que el precarista disfruta del bien sin título adecuado (bien porque nunca lo tuvo o porque devino ineficaz) sin pagar renta o merced. Vg. SAP Donostia-San Sebastián, 18 junio 2001.
- Que el pago de cargas (gastos de comunidad, tasas, suministros…) no obsta a la condición de precarista. Vg. SAP Oviedo n.º 238/1999.
- De hecho, ni siquiera el pago de rentas excluye la condición de precario cuando no se hagan en concepto de arrendamiento. Vg. SAP Granada n.º 63/1999.
En definitiva, siempre que alguien esté en nuestra propiedad sin título adecuado, pese a que estuviera pagando por ello (salvo que se trate de un arrendamiento), se encontrará en situación de precario. Lo cual nos permitirá solicitarle que abandone el inmueble cuando lo deseemos.
¿Cómo preparar el desahucio por precario?
Ahora que hemos explorado el concepto de precario podemos entrar a la cuestión de cómo recuperar un inmueble. Hemos visto que pueden ocupar a título de precario nuestra vivienda sea por consentimiento o por inadvertencia. Cabría añadir un supuesto, que es aquel en que concluye el arrendamiento y el inquilino no abandona el edificio.
En cualquier caso, lo primero que debemos hacer para finalizar la situación de precario es solicitar al ocupante que abandone la vivienda. Desde el momento en que lo hagamos se entenderá que hemos reivindicado nuestra propiedad y que, por tanto, el precarista tiene la obligación de devolvérnosla.
Por supuesto, puede ocurrir que este se niegue a marcharse. Para prevenir este problema conviene que acudamos a un abogado especialista en desahucios. Estos profesionales podrán asesorarnos para agilizar el proceso de desalojo.
1. La solicitud de devolución
En primer lugar, nuestro abogado solicitará la devolución del inmueble de un modo fehaciente. Así, basta con enviar un burofax para poder acreditar que hemos exigido que se abandone el edificio.
Generalmente, la recepción de un burofax firmado por un abogado y con el membrete del despacho o el Colegio bastará para disuadir al ocupante del inmueble.
Probablemente abandone el edificio al saber que estamos dispuestos a iniciar acciones legales, con lo que podremos rescatar la vivienda e instalar medidas de prevención adecuadas para no volver a encontrarnos en esta situación.
2. La negociación o mediación
Por supuesto, también puede pasar que el ocupante se resista a abandonar la vivienda incluso sabiendo que vamos a emprender acciones legales. Por eso, una buena opción puede ser intentar negociar con él o invitarlo a una mediación.
Esta opción es útil cuando el precarista es un familiar o amigo, así como cuando fue nuestro inquilino y finalizó el contrato de alquiler. Existen empresas especializadas en esta clase de operaciones, que pueden recuperar el inmueble sin necesidad de llegar a juicio.
3. La presentación de denuncia
Si ninguna de las opciones anteriores ha bastado para recuperar nuestra casa, el siguiente paso será denunciar la situación ante la policía. La policía no puede echar a los ocupantes si están utilizando el inmueble como domicilio.
Sin embargo, sí podrán ayudar a aumentar la presión, así como desalojar otro tipo de inmuebles (como las parcelas agrarias) y ayudarnos en el proceso judicial.
4. La presentación de demanda
Si todas las vías han fallado, tu última opción será presentar la demanda de desahucio por precario. El objetivo de esta demanda es solicitar el amparo judicial para recuperar la vivienda.
Tras la instrucción de un procedimiento sencillo, el Juez verificará si el ocupante lo es a título de precario. En ese caso le ordenará el abandono del inmueble, fijando una fecha de lanzamiento por si se niega a hacerlo voluntariamente.
El lanzamiento es el desalojo, que se produce por las autoridades judiciales llegando a sacar corporalmente al precarista del inmueble si es necesario. Concluido el desalojo todavía te quedará la posibilidad de exigir las correspondientes responsabilidades e indemnizaciones.
¿Por qué es tan complejo echar a los okupas de mi casa?
Muchos lectores estarán leyendo estas líneas con cierto fastidio. ¿Por qué deben tomar tantas cautelas para recobrar lo que es suyo?
Básicamente, el artículo 18.2 de la Constitución garantiza la inviolabilidad del domicilio. Se trata, por tanto, de un derecho fundamental que solo puede ser conculcado por mandato judicial.
Aunque la propiedad privada también es un derecho constitucional, su rango es menor. Es decir, está más protegido el respeto a la morada que a recobrar la propiedad.
Esto explica que la policía no pueda entrar directamente a la casa para echar al ocupante. Y, por supuesto, explica por qué no podemos hacerlo nosotros mismos.
Debemos recordar que las coacciones, las amenazas y las agresiones están tipificadas como delitos en el Código Penal. Lo cual implica que si nos tomamos la justicia por nuestra mano puede que acabemos buscando a un penalista que nos libre de prisión.
Por eso es importante que si queremos desalojar una vivienda lo hagamos por medio del proceso de desahucio por precario.
Acción de desahucio por precario
Analizado todo el proceso de recuperación de la vivienda solo nos queda explicar el proceso del desahucio por precario. Como hemos visto, esta acción nos permitirá obtener el amparo judicial, sin el cual la policía no puede entrar a la vivienda a echar al ocupante.
El desahucio por precario es una acción civil sustanciado por medio de los trámites del juicio verbal, que es un proceso especialmente ágil. Disponemos de un plazo de 30 años para ejercitar esta acción, que además podemos alargar si realizamos las correspondientes reclamaciones por medios fehacientes.
Iniciación del proceso
El juicio verbal se inicia presentado la demanda. En ella deberemos aportar los hechos y fundamentos de derecho en los que basamos nuestra pretensión.
Así, en el caso del desahucio por precario bastará con que solicitemos la devolución del inmueble y acreditemos:
- Que somos los titulares del mismo. Nótese que decimos titulares y no propietarios, ya que el arrendatario también puede promover este procedimiento.
- Que hemos reclamado su devolución a quien lo ocupa sin título suficiente.
- Y que este se ha negado a abandonar el inmueble.
Tramitación del desahucio por precario
Tras analizar nuestra demanda, la oficina judicial la admitirá y requerirá al ocupante para que presente un título que justifique su ocupación en el plazo de 5 días. Evidentemente, si existiera tal título no estaríamos ante una situación de precario, por lo que llegado este momento del procedimiento contaremos con amplias garantías de éxito.
Al no aportar título válido alguno, el tribunal ordenará:
- La inmediata devolución de la vivienda.
- También podrá avisar a los servicios públicos de protección social para que adopten las medidas de protección necesarias en el plazo de 7 días.
- Por último, se fijará una fecha de lanzamiento o desalojo.
Finalización del proceso
Como hemos anticipado, en estos momentos habrá dos opciones:
- Que el ocupante se resista al desalojo. En este caso procederá el lanzamiento, acudiendo miembros de las autoridades para desalojar el edificio. Además, un equipo de la oficina judicial levantará acta sobre la actuación, donde podremos consignar el estado en que encontramos la vivienda.
- Que el ocupante desaloje la vivienda. En este caso habrá concluido el proceso, y la diligencia de lanzamiento quedará sin efecto salvo que solicitemos que los miembros de la oficina judicial nos acompañen para levantar acta sobre el estado de la vivienda.
La responsabilidad civil y criminal derivada del desahucio por precario
Llegados a este punto, la mayoría de los propietarios se darán por satisfechos. Sin embargo, todavía deben saber que tienen la opción de reclamar las responsabilidades correspondientes. Nos referimos a:
- Responsabilidad civil. Cubre todos los desperfectos que se haya ocasionado al inmueble, incluyendo los conceptos de lucro cesante y daño emergente.
- Responsabilidad penal. Sanciona la conducta del ocupante cuando sea constitutiva de delito. No ofrece un resarcimiento al propietario, sino que condena la resistencia a devolver la propiedad ajena.
Responsabilidad civil: la indemnización tras el desalojo
Lo más frecuente es que si los ocupantes del edificio se han resistido a abandonarlo hayan provocado daños en el mismo. Para acreditarlos basta con el acta que podemos solicitar del juzgado en el momento del lanzamiento.
Evidentemente, el desahuciado deberá correr con los gastos derivados de estas reparaciones, que se identifican con el daño emergente. En este concepto también entrarían otros gastos. Por ejemplo:
- Gastos de alojamiento, si no hemos podido hospedarnos en casa por estar ocupada.
- Altas de suministro y penalizaciones, en caso de que se hayan cortado por impagos.
- Gastos asociados a la negociación y recuperación del inmueble.
Además, también podríamos exigir lucro cesante. Este concepto es más difícil de reclamar, pero sería fácil de exigir en los casos en que concluyó el contrato de alquiler y el inquilino no abandonó el inmueble. En esta situación no habremos podido cobrar las rentas, por lo que el lucro cesante es fácil de valorar.
En determinadas circunstancias podría llegar a exigirse una reclamación en concepto de daños morales. Sin embargo, en la mayoría de los casos será muy complejo acreditar que estos se hayan producido.
Responsabilidad penal: la usurpación
El Código Penal tipifica como usurpación la ocupación de cosa ajena mediante violencia o intimidación en las personas. Este delito se sanciona con pena de prisión de uno a dos años.
Además, recoge un tipo atenuado, que consiste en la ocupación no autorizada de un inmueble, vivienda o edificio ajenos, o en el mantenimiento en ellos sin el consentimiento del titular. En este caso la pena prevista es de multa de tres a seis meses.
Por tanto, y sin perjuicio de que puedan concurrir otros delitos, nada nos impide como propietarios exigir la responsabilidad penal del ocupante al que hemos tenido que desalojar mediante el desahucio por precario.
