En ocasiones, existe el deseo de dividir entre varias personas una cosa común indivisible como puede ser un bien inmueble. Hablamos, por ejemplo, de una casa, una nave, un terreno, etc. que pertenece a varias personas y una de ellas desea terminar con el condominio o la propiedad compartida.
La fórmula más recurrente de extinción es la división de la cosa común. En este artículo te explicamos cómo funciona.
Acabar con la comunidad de propietarios
El primer paso a dar para iniciar la acción de división de la cosa común es acabar con la comunidad de propietarios. Para ello hay que acudir al artículo 400 del Código Civil, que aclara cuál será la forma de proceder en aquellos casos donde la cosa fuere indivisible.
Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común.
Esto no obstante, será válido el pacto de conservar la cosa indivisa por tiempo determinado, que no exceda de diez años. Este plazo podrá prorrogarse por nueva convención.
En este propio extracto se aclara que ningún copropietario está obligado a permanecer en la comunidad. Y por ende, podrá pedir la división de la cosa común.
Igualmente, en el segundo párrafo se establece la opción de que quede bloqueada la posibilidad de dividir la cosa indivisa. Siempre y cuando ese plazo no supere los diez años y no se haya aprobado una prórroga.
¿Cómo se realiza la división de la cosa común?
Esta dependerá de si se trata de un bien divisible o indivisible.
- Bien divisible. Se puede distribuir de forma equitativa entre los copropietarios sin que el bien quede inservible. Generalmente, el bien divisible más reseñable es el dinero. Lo más habitual es que a cada propietario reciba la parte que le pertenece.
- Bien indivisible. Si la cosa es indivisible (puesto que si se realizara la división, la cosa quedaría inservible o rota) se tendrá que encontrar un método que permita la división. La opción más habitual es que se venda ese bien y se realice una división del dinero obtenido entre todos los comuneros.
Regulación de la división de la cosa común
La regulación de la división se encuentra en la Ley de Enjuiciamiento Civil. Ante esta situación, cabe recalcar que en función de si el valor del bien supera una determinada cantidad, el juicio será verbal u ordinario.
El valor del bien se calcula teniendo en cuenta los precios del mercado o una tasación fiscal realizada por un profesional.
- Valor superior a los 6.000 euros: juicio ordinario.
- Valor inferior a los 6.000 euros: juicio verbal.
Si se terminase por iniciar un proceso judicial, hay que indicar que el copropietario necesitará consultar la conformidad del resto de comuneros para decidir si avanzar con la acción de división de la cosa común por vía notarial o por vía judicial.
- Vía notarial. Es la forma más rápida de repartir el bien. Esta vía se podrá explorar si todos los copropietarios están de acuerdo o si el acuerdo ha surgido en una conciliación convocada por la notaría. En este último caso, es obligatorio que los copropietarios asistan a la conciliación, pues de lo contrario se les puede imponer costas o sanciones por incumplimiento
- Vía judicial. Si no hay un acuerdo se resolverá por vía judicial la disolución del condominio.
Casos especiales
Existen una serie de casos donde pueden darse casuísticas particulares que afecten a la regulación de la división.
- Existencia de un crédito en favor de algún copropietario.
- Un derecho de uso, por ejemplo si se ha constituido un usufructo.
- Existencia de una hipoteca.
