Civil

Embargo de vivienda por deudas

Embargo de vivienda por deudas

El embargo de vivienda por deudas es una de las formas contempladas por la ley para garantizar el cobro a los acreedores. Siempre debe producirse por una resolución judicial o administrativa. Faculta al acreedor a instar la subasta de la vivienda a fin de satisfacer su acreencia.

El embargo puede recaer sobre viviendas hipotecadas, aunque debe diferenciarse de la ejecución hipotecaria. También cuando se trate de bienes gananciales. Debe diferenciarse el embargo de vivienda ejecutivo del proveniente de la Administración Pública, el cual está normado por el Reglamento General de Recaudación.

Procedimiento del embargo judicial de vivienda

Una vez determinado el patrimonio del deudor y los bienes que pueden ser embargados, la Ley de Enjuiciamiento Civil establece un orden para el embargo de los bienes en función de su liquidez y la menor onerosidad para el ejecutado.

De esta forma, no puede embargarse un bien si antes no se ha gestionado el embargo sobre los que lo anteceden en la lista. De acuerdo a este orden, los bienes inmuebles se encuentran en el séptimo lugar, después del dinero, créditos, joyas y objetos de arte, rentas, intereses y bienes muebles o semovientes.

Sin embargo, es habitual que los acreedores soliciten el embargo de vivienda desde un inicio, especialmente cuando se trata de deudas importantes o préstamos de monto elevado. Por otra parte, el funcionario competente para acordar el embargo, es decir los Letrados de Administración de Justicia, deben ajustarse a los principios generales del embargo para proceder o no a la traba de la vivienda.

Al tratarse de un bien registrable, la parte ejecutante debe encargarse de su localización en forma directa o mediante solicitud al órgano judicial llamado Punto Neutro Judicial. Se trata de un sistema de acceso a bases de datos de la Administración y otras instituciones con la finalidad de reducir los tiempos de tramitación y aumentar la seguridad.

Junto a lo anterior, en el embargo judicial se ordena realizar una anotación en el Registro de la Propiedad, para indicar que la misma se encuentra embargada. Esto no impide la venta del bien, pero limita las posibilidades de transmisión. Debe tenerse en cuenta que esta anotación preventiva de embargo en el Registro de la Propiedad caduca a los cuatro años desde la fecha de la anotación, en embargos practicados a partir del 8 de enero de 2001.

Según el artículo 587 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, el embargo se entiende existente a partir de su decreto por el Letrado de Administración de Justicia. A partir de este momento, el deudor tiene varios recursos a fin de evitar la subasta judicial, los cuales deben ser interpuestos dentro de los plazos establecidos.

Embargo de vivienda por la autoridad administrativa

El Real Decreto 929/2005, por el que se aprueba el Reglamento General de Recaudación, establece la práctica de embargos en el procedimiento de apremios por parte de la Administración Pública. 

El apremio establece un plazo para el pago de una deuda, más la advertencia de que en el caso de incumplimiento del mismo se procederá al embargo de los bienes. No se requiere sentencia judicial. Sin embargo, se debe respetar el orden de prelación establecido por la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Los mandamientos para embargo de bienes muebles y anotación preventiva en el Registro de la Propiedad deben cumplir los requisitos establecidos por el Reglamento. Por su parte, el deudor tiene varios recursos a su disposición una vez notificado del embargo, alegando diferentes motivos dentro de los plazos establecidos. Estos son:

  • Recurso potestativo de reposición: puede interponerse si se verifica alguna de las causas de oposición, como extinción de la deuda, falta de notificación o incumplimiento de normas.
  • Reclamación económica-administrativa: es incompatible con la anterior y solo puede interponerse una vez resuelto el recurso de reposición.

Casos especiales

Al analizar el embargo de vivienda se deben tener en cuenta dos situaciones especiales: el embargo de vivienda hipotecada y el embargo de la vivienda cuando se trata de un bien ganancial.

Embargo de vivienda hipotecada

Una vivienda puede ser embargada por deudas, ordenándose al Registro de la Propiedad la anotación preventiva a fin de garantizar el pago de las deudas. Dicha anotación implica que no se ha pagado un crédito.

En cambio, al adquirir una vivienda mediante un crédito hipotecario, se realiza una anotación en el Registro de la Propiedad que no implica una deuda actual sino una previsión por si el deudor deja de pagar la hipoteca. En este caso, se activa el mecanismo de ejecución hipotecaria, el cual está regulado por la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Es decir, que la entidad bancaria que otorgó la hipoteca no procede a embargar la vivienda para garantizar el pago de dicho crédito, puesto que ya existe la hipoteca.

Este mecanismo es un procedimiento especial que tiene como finalidad la realización inmediata de los bienes hipotecados a fin de satisfacer al acreedor. Si el resultado de la subasta no alcanzara a cubrir la deuda, el ejecutante puede solicitar el embargo de otros bienes. 

En el caso de que exista o se trabe embargo sobre un bien hipotecado, debe tenerse en cuenta la prelación en el caso de concurrencia de este tipo de medidas solicitadas por varios acreedores. Desde este punto de vista, la prelación la tienen las hipotecas, es decir que la hipoteca o la prenda desplazan al embargo.

Embargo de vivienda como bien ganancial

Se puede tramitar embargo sobre una vivienda por las deudas de uno de los cónyuges. Cuando se trata de un embargo trabado por la Administración, se puede recurrir en base a lo establecido por el Reglamento General de Recaudación.

En cambio, si se trata de un embargo judicial, debe iniciarse una acción denominada de tercería de dominio. 

Más allá de esto, el cónyuge no deudor está legitimado para presentar un recurso en el caso de embargo de un bien ganancial.

Se debe tener en cuenta que, en el caso de deudas con la Administración, el embargo se debe notificar a ambos cónyuges, tal lo establecido por la Ley General Tributaria. Por otra parte, varias disposiciones garantizan que el cónyuge no deudor sea notificado en el caso de embargos judiciales:

  • Dirección General de Registros y del Notariado. Estableció que no puede anotarse un embargo de bien ganancial sin haber notificado al otro cónyuge.
  • Ley de Enjuiciamiento Civil. Establece que “no se despachará ejecución frente a la comunidad de gananciales”.
  • Ley hipotecaria. En su artículo 144 establece que para que un embargo de bienes sea registrable durante la vigencia de la sociedad conyugal, la demanda debe haber sido dirigida contra los dos cónyuges o, si el demandado es uno de ellos, se haya notificado al otro.