La enervación del desahucio es la facultad que tiene el inquilino demandado por impago de rentas para evitar el desahucio pagando las cantidades adeudadas, poniendo fin al procedimiento judicial y manteniendo en vigor el contrato de arrendamiento. El inquilino solo podrá hacer uso de esta figura una única vez bajo un mismo contrato de arrendamiento.
La enervación del desahucio va integrada en el concepto de procedimiento de desahucio por impago de rentas o cantidades asimiladas.
Supongamos que una persona alquila una vivienda y deja de pagar la renta acordada. Como consecuencia, el arrendador decide demandar a su inquilino y solicitar el desahucio.
En este caso el inquilino podría utilizar la acción de enervación del desahucio para evitar ser desahuciado y mantener el arrendamiento en vigor. Para ello tendrá que pagar todas las cantidades adeudadas para ponerse al día con los pagos y con ello paralizar el proceso.
No obstante, no siempre será posible enervar el desahucio ya que se deben cumplir ciertos requisitos legales.
¿Dónde se regula la enervación del desahucio?
La enervación del desahucio se encuentra regulada en el artículo 22 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) en su apartado cuarto.
Los procesos de desahucio de finca urbana o rústica por falta de pago de las rentas o cantidades debidas por el arrendatario terminarán mediante decreto dictado al efecto por el letrado de la Administración de Justicia si, requerido aquél en los términos previstos en el apartado 3 del artículo 440, paga al actor o pone a su disposición en el Tribunal o notarialmente, dentro del plazo conferido en el requerimiento, el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio. Si el demandante se opusiera a la enervación por no cumplirse los anteriores requisitos, se citará a las partes a la vista prevenida en el artículo 443 de esta Ley, tras la cual el Juez dictará sentencia por la que declarará enervada la acción o, en otro caso, estimará la demanda habiendo lugar al desahucio.
Lo dispuesto en el párrafo anterior no será de aplicación cuando el arrendatario hubiera enervado el desahucio en una ocasión anterior, excepto que el cobro no hubiera tenido lugar por causas imputables al arrendador, ni cuando el arrendador hubiese requerido de pago al arrendatario por cualquier medio fehaciente con, al menos, treinta días de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se hubiese efectuado al tiempo de dicha presentación.
Se observa en el primer párrafo del precepto como el legislador permite al arrendatario evitar las consecuencias del desahucio abonando al arrendador lo adeudado. Si esto sucede, el contrato seguirá vigente y el arrendatario podrá seguir disfrutando del arrendamiento tal y como venía haciendo.
Para evitar que el arrendatario incurra de manera reiterada en el mismo comportamiento incumplidor, el artículo 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil tan solo permite el uso de la enervación del desahucio una única vez.
Esta limitación tiene su razón de ser en el grave perjuicio económico y temporal que supondría para el arrendador la interposición de la demanda e inicio de un procedimiento judicial cada vez que el arrendatario desatienda sus obligaciones de pago.
Además, otra limitación incluida en el artículo 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento es que el arrendatario no podrá solicitar la enervación del desahucio si el arrendador le requirió fehacientemente el pago al menos 30 días antes de la presentación de la demanda.
Por lo tanto, el envío de un burofax al inquilino requiriéndole al pago de lo debido al menos 30 días antes de la presentación de la demanda de desahucio impide al inquilino enervar el desahucio, con independencia de que abone las cantidades adeudadas con posterioridad.
Consecuencias de la enervación del desahucio
Con frecuencia se impulsan procedimientos de desahucios que son enervados y neutralizados por los propios arrendatarios abonando las rentas pendientes en los términos previstos en el apartado 3 del artículo 440 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
En caso de que el conflicto llegue a los tribunales y el inquilino quiera hacer uso de los 10 días que le otorga el artículo 440 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, las vías para hacerle llegar las cantidades adeudadas al arrendador son: personal, notarial o judicialmente, es decir, consignado las cantidades debidas en el mismo juzgado.
Enervado el desahucio en los 10 días comentados en el punto anterior, se dan dos circunstancias para el arrendatario deudor.
La primera consecuencia es que sigue vigente el contrato en los mismos términos y se aborta la posibilidad de desahucio. La segunda consecuencia de la enervación es que se le impondrán las costas del procedimiento, salvo excepciones.
Caso típico de un procedimiento de desahucio por impago de rentas o cantidades asimiladas
- Existe un arrendamiento. Dos partes (arrendador y arrendatario) acuerdan mediante un contrato de alquiler el arrendamiento de una vivienda.
- El arrendatario lleva a cabo una serie de actos por los cuales el arrendador quiere que abandone la vivienda. Estos actos pueden ser por ejemplo que no paga las rentas del alquiler o no abona los suministros (luz, agua, gas, etc.).
- El propietario arrendador se pone en contacto con un abogado para que lo asesore, y concluye que la mejor opción es acudir a la vía judicial. Su abogado le informa que, por impago de cantidades, existen dos juicios de desahucio. El primero es, el juicio de desahucio por falta de pago de la renta u otros gastos (cantidades asimiladas) o el juicio de desahucio por terminación del contrato o por precario. Es decir, que termina el plazo concedido en el contrato de alquiler y el arrendatario no quiere irse de la vivienda.
- El abogado del propietario arrendador se decanta por hacerse cargo de la dirección letrada de un juicio por falta de pago de las rentas, ya que es el problema que tiene el arrendador. El abogado en su demanda solicita al juzgado la recuperación de la vivienda y el importe de cantidades adeudadas. Es importante destacar que la petición ha sido en esa doble vertiente (recuperación de la vivienda y reclamación de cantidades) ya que podría haber pedido tan solo una de las dos y no ambas.
- El juzgado requerirá al arrendatario para que abone lo debido, si este no le muestra su disconformidad al juzgado sobre las deudas que se le reclaman (a esto se le llama, oposición) ni siquiera habrá una vista, es decir, no será necesario acudir a un juicio para solucionar el asunto.
- Por consiguiente, si tras la demanda, el arrendatario no se opone a lo solicitado en ella, directamente se pasaría al desalojo (ejecución del lanzamiento) o reclamación de las cantidades adeudadas, si se pidieron.
- Ahora bien, el arrendatario tiene la posibilidad de cortocircuitar el procedimiento recién explicado, o juicio de desahucio, si paga las cantidades debidas. Esta es la esencia de la enervación del desahucio.
Conclusión
Para terminar de explicar el concepto, abordaremos el significado de la enervación del desahucio desde una triple perspectiva. Este planteamiento multilateral nos ayudará a clarificar definitivamente la idea de enervación del desahucio.
La enervación constituye la facultad que se le otorga al arrendatario de mantener vigente el contrato de arrendamiento abonando las cantidades debidas e impidiendo de esta manera que lo desahucien.
También podemos definir la enervación del desahucio como la posibilidad que tiene el inquilino una vez demandado de pagar lo que debe y lo que motiva el desalojo, antes de que se inicie el juicio y que lo mantendría dentro del inmueble alquilado sin ser expulsado del mismo.
Y por último, y esta vez desde la perspectiva del propietario perjudicado, es la circunstancia que el arrendador impulsa, pudiendo recuperar los pagos pendientes que le adeude el arrendatario. Conservando este la posesión del inmueble alquilado. Siendo una oportunidad, tan solo, la que tiene el arrendatario para sanear sus cuentas con el arrendador. Es decir, la enervación del desahucio solo se puede emplear una vez por parte del inquilino.
