El expediente de dominio es el procedimiento por el que el propietario de un inmueble inscribe en el Registro de la Propiedad una finca no inscrita anteriormente. A este proceso se le llama inmatriculación y tiene por finalidad probar que se es propietario de un bien inmueble.
Además, el expediente de dominio es un procedimiento que también puede utilizarse para la reanudación del tracto sucesivo y para la regularización de excesos de cabida.
Es importante recalcar que si bien no es obligatorio inscribir en el Registro de la Propiedad la titularidad de un inmueble, una finca no registrada puede crear problemas legales en el futuro.
También hay que tener en cuenta que este trámite solo puede utilizarse para inscribir fincas de las que se es el legítimo propietario y no es válido para la inscripción de bienes que son propiedad de terceros ni para usucapir.
¿Cómo se puede realizar un expediente de dominio?
Después de que se reformara la Ley Hipotecaria en 2015, el expediente de dominio es un trámite de jurisdicción voluntaria. Para realizarlo habrá que acudir al Notario del distrito en el que figure la finca en cuestión, o bien, hacerlo en los distritos notariales que colinden con el terreno.
El proceso de expediente de dominio notarial se iniciará con un escrito del propietario de la finca al notario que corresponda. Una vez lo reciba, este lo revisará siguiendo los parámetros establecidos en la Ley Hipotecaria.
En este escrito se detallará entre otros aspectos:
- Una descripción literaria de la finca.
- Los datos personales del solicitante y su domicilio en caso de que fuera necesario enviarle una notificación.
- El título de propiedad de la finca a inmatricular.
- Certificación catastral gráfica y descriptiva de la parcela en cuestión. También se suele aportar una identificación de las parcelas colindantes.
- Identificación de los poseedores de la finca y al arrendatario de ella, si se trata de una vivienda.
Tras completar todos los requerimientos, el notario levantará acta y remitirá copia al Registro de la Propiedad. Se solicitará la inmatriculación de la finca y el registrador contará con un plazo de 15 días.
Ante esta solicitud caben dos posibilidades:
- Que se archive el expediente y se deniegue la solicitud porque la finca ya esté inscrita o sea de dominio público.
- Que el notario notifique que los trámites de inmatriculación se han completado de forma positiva y se remita una notificación trasladando esta pretensión a todos los posibles interesados.
Otras funciones del expediente de dominio
Al margen de la inmatriculación, el expediente de dominio se puede utilizar para otras funciones: reanudar el tracto sucesivo y regularizar los excesos de cabida.
Reanudación del tracto sucesivo
Si, por ejemplo, se adquiere una propiedad que sí está inscrita pero a una persona que en su día no inscribió su propiedad en el Registro, se deberá poner en marcha un expediente de dominio para la reanudación del tracto sucesivo.
El objetivo será inscribir el bien a nombre del nuevo propietario y se deberán aportar ya no los documentos de esta adquisición, sino los de los titulares intermedios.
Regularización de los excesos de cabida
El expediente de dominio para la regularización de excesos de cabida se emplea si la superficie real no coincide con la que se refleja en el Registro de la Propiedad.
Aunque cabe recalcar que no es necesario acudir al expediente de dominio para regularizar los excesos de cabida en dos casos:
- Cuando la rectificación de superficie no es superior al 5%, que bastará con un certificado técnico
- Si la rectificación de superficie no excede el 10%, siempre y cuando la superficie que habría que rectificar coincide plenamente con la del catastro.
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