El inquilino en el momento de formalizar el contrato de arrendamiento debe abonar una fianza que actúa como garantía del correcto cumplimiento de sus obligaciones.
¿Dónde se regula la fianza del contrato de arrendamiento?
La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), en su artículo 36, se encarga de regular todos los aspectos clave sobre la fianza en el alquiler.
1. A la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda.
¿En qué consiste el depósito de la fianza?
La Disposición Adicional Tercera de la Ley de Arrendamientos Urbanos aclara en detalle la forma de consignar el depósito de la fianza en el organismo autonómico correspondiente, obligación que recae sobre el arrendador, quien, además de entregar la cantidad en metálico, debe comunicar los siguientes datos:
- Los datos identificativos de las partes y sus domicilios a efectos de notificaciones.
- Los datos identificativos de la finca, con la dirección postal, año de construcción y de la reforma, en su caso, y superficie construida de uso privativo por usos, referencia catastral y calificación energética.
- Las características del contrato de arrendamiento, haciendo constar la renta anual, el plazo de duración acordado, el sistema de actualización, el importe de la fianza, y las garantías adicionales, si las hubiera. También deberá comunicarse qué tipo de acuerdo existe para el pago de los suministros básicos, además de si se alquila la vivienda amueblada.
Actualización de la fianza
La Ley de Arrendamientos Urbanos prevé que la fianza pueda ser actualizada (artículo 36.2 y 3).
En los primeros 5 años de duración del contrato (7 si el arrendador es una persona jurídica), el importe de la fianza fijado al principio permanecerá invariable. Sin embargo, la fianza podrá actualizarse con cada nueva prórroga del contrato. Es decir, la actualización es algo voluntario, pero no se podrá hacer durante los primeros cinco o siete años de contrato, según el caso.
Por acuerdo entre las partes, la actualización podrá consistir en un incremento o una reducción de su importe hasta igualar el de una o dos mensualidades de la renta vigente al tiempo de la prórroga.
A falta de pacto expreso sobre el importe de la actualización, se entiende que será de aplicación a la fianza lo acordado para la actualización de la renta.
¿Qué ocurre con la fianza a la finalización del contrato?
La fianza se constituye con la finalidad de servir de garantía para el cumplimiento de las obligaciones del arrendatario. No puede ser destinada al pago de la renta, ni empleada para ningún otro fin que el de depósito en garantía.
Por tanto, al término del contrato de arrendamiento, la fianza será restituida en todo o en parte al arrendatario. Para ello, el organismo encargado de su depósito devolverá la fianza al arrendador, que será el responsable de, a su vez, devolvérsela al arrendatario.
El saldo final de la fianza dependerá de si parte de su importe ha tenido que destinarse a compensar algún tipo de desperfecto o deterioro producido en la vivienda, y que el arrendatario no haya reparado de acuerdo a su obligación de conservación del inmueble.
Cabe la posibilidad de que el saldo sea negativo, si el valor económico de los desperfectos supera el de la fianza prestada en un primer momento.
En caso de retraso en la devolución de la fianza, se devengará el interés legal si, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves por el arrendatario, no se hubiera hecho efectiva la restitución. El interés se calculará desde la fecha de finalización del contrato.
