¿Qué sucede con una construcción fuera de ordenación?

A la hora de construir un edificio, uno de los puntos claves es su inscripción en el Registro de la Propiedad. El terreno de todo municipio se rige por una normativa urbanística que atribuye un uso concreto para cada suelo.

Al hablar de que un edificio, construcción o instalación está fuera de ordenación se hace referencia a una situación urbanística concreta. Esta es la posición sobrevenida en la que quedan aquellas instalaciones que no son acordes a la ordenación urbanística en vigor.

¿Qué quiere decir fuera de ordenación?

De esta manera, el concepto fuera de ordenación aglutina a esas edificaciones, construcciones e instalaciones que lícitamente se han realizado pero que en el momento actual resultan disconformes con la normativa urbanística.

Pero, ¿qué pasa si una construcción pasa a encontrarse en una situación de fuera de ordenación como consecuencia de su disconformidad a un nuevo planeamiento urbanístico?

Lo cierto es que en muchos casos los propios afectados desconocen la situación urbanística de sus bienes inmuebles. Y es que generalmente esa nueva ordenación no determinará de manera individualizada, uno por uno, qué edificio está dentro y cuál fuera de sus requerimientos.

Esta situación pone en evidencia dos intereses contrapuestos. Por un lado el interés privado de los propietarios y por otro el interés público urbanístico. La balanza se desequilibra en favor de este último en base, fundamentalmente, al artículo 33 de la Constitución Española.

Este precepto tras proclamar el derecho de propiedad, relativiza el mismo condicionándolo a la función social que ostenta. Así pues, se produce una limitación sobre el ejercicio del derecho de propiedad.

El régimen de fuera de ordenación también puede aplicarse a aquellas edificaciones, construcciones e instalaciones realizadas sin la preceptiva licencia. Así como a aquellas que excedan o no se ajusten a la licencia otorgada y sobre las que ya no proceda incoar un expediente de reposición de la legalidad urbanística, por el transcurso del plazo legalmente establecido.

¿Cómo puede surgir?

La situación de fuera de ordenación de las edificaciones o construcciones surge casi siempre de manera imprevista. Puede producirse por dos caminos diferentes:

1. Sin intervención del administrado. Se producirá en aquellos casos en que resulten disconformes con el planeamiento urbanístico tras su aprobación definitiva.
2. Como consecuencia de una actuación clandestina del administrado. Tendrá lugar en aquellos casos en los que ya no procede reponer la legalidad urbanística infringida. Principalmente porque ya transcurrió el plazo fijado por ley.

Consecuencias de esta situación

La consecuencia fundamental es el establecimiento de límites en relación a las obras permitidas. El fin es que no prolongue su existencia más allá de lo que cabe esperar de sus elementos, de lo que podría considerarse su “vida natural”, y de que no se incremente su valor a los efectos expropiatorios.

Regulación nacional

El urbanismo es una competencia exclusiva de las Comunidades Autónomas (sentencia del Tribunal Constitucional 61/1997). Por lo que el concepto es objeto de regulación autonómica y de ella dependerán sus limitaciones y consecuencias.

Esto no siempre fue así, pues, con anterioridad a la sentencia del Tribunal Constitucional, el régimen de fuera de ordenación se regulaba a nivel estatal.

No obstante, la normativa estatal actual, en base a otros títulos competenciales, regula determinadas materias que inciden y afectan a los edificios, instalaciones o construcciones fuera de ordenación. Son las siguientes:

1. En las enajenaciones de terrenos, debe hacerse constar en el correspondiente título, la situación urbanística de los terrenos, entre otros casos, cuando cuenten con edificaciones fuera de ordenación (artículo 27.2 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana).
2. Para el caso de construcciones, edificaciones e instalaciones respecto de las cuales ya no proceda adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística por transcurrir los plazos de prescripción se permite su inscripción en el registro de la propiedad como obras nuevas terminadas con la incorporación/acreditación de una serie de documentos (artículo 28.4 del Real Decreto Legislativo 7/2015).
3. A los efectos de la valoración de inmuebles, la situación de fuera de ordenación de una edificación o construcción supone que su valor se reduzca en proporción al tiempo transcurrido de su vida útil (artículo 35.3 del Real Decreto Legislativo 7/2015).
4. No se indemnizarán las situaciones de fuera de ordenación producidas por los cambios en la ordenación territorial o urbanística Todo ello, sin perjuicio de que pueda darse la imposibilidad de usar y disfrutar lícitamente de la construcción o edificación incursa en dicha situación durante su vida útil (artículo 48.a) del Real Decreto Legislativo 7/2015).

Regulación regional

La normativa, actualmente autonómica, ha ido evolucionando progresivamente con el paso de los años. Principalmente, se han ido ampliando las obras permitidas en la situación de fuera de ordenación y la jurisprudencia, por su parte, siempre aplicó un carácter restrictivo en su interpretación.

En cualquier caso, y dada la diversidad de regiones que hay en España, conviene conocer la legislación específica de la comunidad donde resida.