Conocer las estrategias para llevar a cabo una oposición a la ejecución hipotecaria podría ser tu única posibilidad de mantenerte en tu casa si pretenden echarte. La ejecución hipotecaria consiste en la realización de la garantía para conseguir el pago de la obligación garantizada.
Es decir, si has solicitado un préstamo hipotecando tu vivienda y el banco insta una ejecución hipotecaria, conseguirá que tu casa sea embargada y que salga a subasta para pagar las cuotas pendientes.
El problema de la ejecución hipotecaria es que es un procedimiento favorable al acreedor. Por tanto, dispondrás de pocas herramientas para oponerte a la misma. Además, la gravedad y rapidez de este procedimiento hace necesario contar con la asistencia de abogados especializados en oposición a la ejecución hipotecaria.
¿Cómo funciona la ejecución hipotecaria?
La hipoteca no es más que la garantía de cumplimiento de una obligación. En general, esta obligación es el pago de las cuotas del préstamo hipotecario.
En el caso de que te retrases en el pago de 3 o más cuotas el banco podrá instar la ejecución hipotecaria. Esto significa que la vivienda que sirve de garantía al pago del préstamo será enajenada para aplicar su precio al pago de las cuotas atrasadas.
Para que te embarguen la vivienda, el banco tendrá que presentar una demanda de ejecución hipotecaria. Desde el momento en que te notifiquen esta demanda dispondrás de 10 días para oponerte a la misma. Es muy difícil que consigas suspender el procedimiento, de modo que tendrás que preparar tu estrategia procesal en tiempo récord.
Si no consigues oponerte a la ejecución hipotecaria, tu casa saldrá a subasta, y generalmente se la quedará el banco. Una vez la vivienda sea del banco este instará el desahucio, de modo que serás expulsado de tu domicilio.
En el mejor de los casos podrás pactar una dación en pago, que consiste en entregar la vivienda a cambio de condonar el resto de la deuda. También podrías someterte a la Ley de Segunda Oportunidad. En otro caso podrías encontrarte con que después de ser expulsado de tu casa el banco todavía te exige el pago de la cuantía restante del préstamo hipotecario.
Estrategias de oposición a la ejecución hipotecaria
Los motivos de oposición a la ejecución hipotecaria están tasados. Así, tan solo podrás alegar:
- Que el banco ha exigido una cantidad errónea. Para ello tendrás que acreditar tu contestación presentando los recibos y justificaciones del pago de las cuotas hipotecarias.
- O bien que la hipoteca ya se había cancelado. Podrás demostrar este extremo mediante una escritura de cancelación de crédito hipotecario o certificación del Registro de la Propiedad.
Existe otra forma de oponerse a la ejecución hipotecaria. Se trata de la concurrencia de las llamadas cláusulas abusivas.
En el caso de que tu préstamo hipotecario contenga cláusulas abusivas y la ejecución se base en estas, podrás anularlas para oponerte a la ejecución hipotecaria.
Este es un caso mucho más frecuente de lo que parece. Durante la crisis, y pocos años más tarde, se ofrecieron préstamos hipotecarios plagados de condiciones abusivas. De hecho, se llegaron a especializar juzgados en la tramitación de impugnaciones de cláusula suelo, IRPH, gastos, multidivisa y otras.
Si alegas la concurrencia de cualquiera de estas cláusulas podrás conseguir la suspensión de la ejecución hipotecaria. Dispondrás de 15 días para presentar tus alegaciones, y dos días más tarde el tribunal dictará un auto:
- Ordenando el sobreseimiento.
- Cuantificando la deuda.
- O permitiendo que la ejecución siga adelante.
Estrategias secundarias para la oposición a la ejecución hipotecaria
Existen otras vías para suspender el procedimiento de ejecución hipotecaria, aunque los verdaderos motivos de oposición son los ya reseñados. En particular, cabe suspender el procedimiento cuando el asunto deba ser resuelto previamente en el orden penal o concurran tercerías de dominio.
En determinados casos la entidad que te concedió el préstamo se podría haber fusionado o podría haber sido adquirida. En estos casos la nueva entidad será la propietaria del crédito hipotecario. Para ello deberá haber inscrito la transmisión en el Registro de la Propiedad. De modo que podrías encontrarte con que el banco no inscribió esta transmisión por ahorrarse el coste de la operación y por tanto careciera de legitimación activa para ejecutar la garantía hipotecaria.
Fuera de estos motivos jurídicos se podrían promover algunas estrategias económicas, como la reestructuración de la deuda o la dación en pago. Ten en cuenta que esta podría ser tu mejor opción en el caso de que gestiones una empresa y hayas contraído el crédito hipotecario en el marco de una actividad profesional.
Y es que, en realidad, el mejor motivo de oposición a la ejecución hipotecaria es la nulidad de las cláusulas abusivas. La mayoría de hipotecas incluyen alguna de estas estipulaciones. Pero, en general, solo los particulares están protegidos frente a este tipo de cláusulas.
