La situación económica de muchos inquilinos en España les ha llevado a plantearse la posibilidad de subarrendar la vivienda que habían alquilado previamente. Al subarrendar una parte de la vivienda en la que se está residiendo, el arrendatario puede obtener un beneficio.
No obstante, no siempre es posible realizar esta práctica, ya que para ello se deben reunir ciertas condiciones. En este sentido, ¿cuándo es legal subarrendar una vivienda?
¿Cuándo es legal subarrendar una vivienda?
El subarriendo de viviendas en España es una práctica legal y está regulado por la Ley de Arrendamientos Urbanos. Dicha normativa sostiene que los inmuebles se pueden subarrendar solo de forma parcial y con previo consentimiento escrito por parte del dueño o arrendador.
La normativa vigente en España también considera la posibilidad de que la vivienda se subarrienda para un uso distinto al habitual. Por ejemplo, para ejercer una actividad profesional o empresarial dentro de la misma. En estos casos, no hace falta contar con la autorización del propietario, pero sí es necesario informarle de manera fehaciente en el transcurso de un mes, a partir del momento en que se finalice el contrato, que se va a proceder a un subarrendamiento.
Este proceso le permite al propietario incrementar la renta en el 10% y el 20%, respectivamente.
Requisitos para subarrendar una vivienda legalmente en España
Para que proceda el subarriendo legal de una vivienda, es necesario:
- Una cláusula en el contrato que autorice el subarriendo de la vivienda. Si bien no es un paso obligatorio, lo más conveniente es que se refleje esta posibilidad en dicho documento.
- El consentimiento escrito previo por el arrendador. En caso de que el derecho a subarrendar la vivienda no esté contemplado en el contrato, el inquilino puede llevarlo a cabo posteriormente con una autorización por escrito del propietario. Si el permiso fue concedido con posterioridad al subarriendo parcial de la vivienda, el mismo será inválido, al igual que el permiso verbal.
- Comunicar al arrendador, en caso de subarrendar para uso distinto al de la vivienda. Informar al arrendatario de manera formal, en el plazo de un mes desde que se produzca el subarriendo es sumamente importante, ya que si existe incumplimiento será causa de resolución del contrato.
En caso de que no se esté frente a cualquiera de estas situaciones, el propietario del inmueble puede acudir al juzgado y solucionar el contrato de arrendamiento suscrito con el inquilino que lo firmó y que lo ha incumplido por subarrendar sin la respectiva autorización escrita.
Muchos propietarios, para prevenir esta situación, suelen establecer una cláusula prohibitiva de subarriendo, con lo cual ya resulta imposible que el inquilino pueda alquilar legalmente la propiedad arrendada.
Partes implicadas en un subarriendo de vivienda
Cuando se lleva a cabo el subarriendo de una vivienda, se ven involucradas tres partes:
- El arrendador o propietario de la vivienda, quien debe dar su consentimiento previo por escrito. No necesariamente debe estar presente en la firma del contrato de subarrendamiento, pero sí se aconseja que lo esté.
- El arrendatario o inquilino que firma el contrato con el arrendador.
- El subarrendatario que firma o contrata con el inquilino el subarriendo parcial de la vivienda.
Para formalizar el subarrendamiento se ha de firmar un contrato de alquiler al uso, en el que quede reflejado el consentimiento del propietario de la vivienda y la identificación de las partes interesadas (subarrendador y subarrendatario).
El contrato de subarrendamiento es similar al de cualquier otro contrato de arrendamiento, pues se establece tanto la fianza, el depósito y el precio del alquiler mensual, como la duración del contrato. Cabe señalar que la duración o vigencia del contrato de subarrendamiento no puede ser superior al arrendamiento principal.
Tipos de subarriendo de vivienda
La Ley de Arrendamientos Urbanos sólo admite el subarriendo parcial de la vivienda, en los casos en los que la misma es permanente o habitual del arrendatario, según lo estipulado en el artículo 8.2.
No obstante, si se permite expresamente en el contrato el subarriendo total, la libertad de pactos podría autorizarlo.
Según la LAU, el subarrendamiento puede dividirse de la siguiente manera:
- Subarrendamiento de vivienda permanente o habitual. En el caso de que el inquilino alquile una de las habitaciones de la vivienda, el contrato del mismo deberá estar sujeto a las condiciones estipuladas en el contrato de arrendamiento original. Lo mismo se aplica respecto al precio y al plazo, pues dicho contrato se rige por la LAU.
- Vivienda de temporada. Cuando se subarrienda un apartamento o una casa por temporada de verano, es decir, por uno o dos meses, el contrato no se rige por la LAU, sino por lo pactado entre las partes. Por tanto, ha de entenderse que se aplicará el Código Civil.
Puesto que el grado de superficie que se puede subalquilar no está especificado en la ley, es importante que el propietario limite el número de personas que pueden residir en la vivienda al momento de consentir el subarriendo para evitar malentendidos.
Duración del subarriendo de vivienda
La duración del arrendamiento, tal y como lo estipula la LAU, dependerá de dos situaciones específicas.
- Si la parte del inmueble será subarrendada como vivienda habitual, la duración será la misma que le reste al inquilino con el arrendador. En este caso, ni el arrendador ni el arrendatario pueden extinguir el contrato de subarriendo con anterioridad, ni pactar un plazo inferior.
- Cuando el subarrendamiento se destina a una finalidad distinta de la de ser vivienda permanente (por temporada, por ejemplo) es posible subarrendar por un periodo de tiempo menor al que le quede al inquilino de su contrato principal, prevaleciendo así lo pactado por las partes.
¿Cuál es el precio de la renta en caso de subarrendamiento?
El precio de la renta del subarriendo no podrá ser superior al que corresponda al arrendamiento, en ningún caso. En el supuesto de que el inquilino subarriende dos habitaciones a dos personas distintas, no podrá cobrar por la suma de ambos subarriendos una cantidad que exceda a la que él esté pagando al arrendador por concepto de renta.
El derecho del subarrendatario se extinguirá, en cualquier caso, una vez que lo haga el del arrendatario que subarrendó, según el artículo 8.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
