Civil

¿Cuál es el tiempo de validez de un contrato de arras?

Tiempo validez contrato arras

El contrato de arras es en realidad un precontrato por el que se trata de asegurar la formalización posterior del contrato de compraventa. Por el contrato de arras, el comprador entrega una cantidad de dinero al vendedor para reservar la vivienda, y se compromete a adquirirla en un plazo de tiempo pactado.

Cuando ese tiempo transcurre y no se escritura la compraventa de la vivienda, se entiende que ha habido incumplimiento por alguna de las partes, y se producen los efectos previstos en el contrato de arras.

¿Qué tiempo de validez tiene el contrato de arras?

El contrato de arras normalmente es un pacto privado que se celebra entre comprador y vendedor con vistas a la formalización de un contrato posterior de compraventa.

La ley no establece ninguna forma obligatoria para este tipo de contrato, así que las partes pueden formalizarlo como prefieran, si bien contar con el asesoramiento de un abogado experto en la materia puede ahorrar importantes contratiempos en el futuro.

Normalmente, en el contrato de arras debe incluirse el siguiente contenido:

  • Datos personales del comprador y del vendedor.
  • Descripción e identificación de la vivienda, con el máximo nivel de detalle.
  • Precio de la compraventa y la forma de pago.
  • Quién debe hacer frente a los gastos asociados a la venta.
  • Dinero que se entrega en concepto de arras, que se descontará del precio final cuando se escriture la venta.
  • Tipo de arras de las que se trate, sobre todo si se desea aplicar las arras penitenciales, que dan derecho a desistir del contrato. Si no se especifica este punto, se entiende que se está ante unas arras confirmatorias, y que el dinero entregado lo ha sido en concepto de anticipo.
  • Plazo máximo en el que deberá formalizarse la compraventa.
  • Firma de ambas partes.

Como se puede ver, es necesario establecer un plazo de vigencia del contrato de arras, transcurrido el cual sin que se haya formalizado la venta, se entenderá que ha habido incumplimiento y se producirán los efectos previstos para el tipo de arras de que se trate.

Por tanto, el plazo máximo que puede transcurrir entre la firma del contrato de arras y la escritura de compraventa es el que las partes hayan establecido en el contrato. Mientras ese plazo no esté vencido, las partes no pueden obligarse a cumplir con lo prometido ni exigir compensación alguna por incumplimiento.

¿Qué pasa si no se ha fijado un plazo en el contrato de arras?

Aunque es poco aconsejable, puede ocurrir que las partes no actúen asesoradas por un profesional y no aclaren ese extremo en el contrato de arras. Ante esa imprecisión, ¿cuándo se entiende que ha llegado el momento límite para formalizar la compraventa? 

En la práctica se suele establecer un plazo de 6 meses entre la firma del pacto de arras y la formalización del contrato de compraventa, aunque puede fijarse un plazo menor. En cualquier caso, el plazo debe ser suficiente para que ambas partes resuelvan las gestiones necesarias previas a la compraventa, como la obtención de financiación o la preparación de la vivienda para su puesta a disposición al comprador.

Pero si no se ha fijado un plazo, por desconocimiento o error a la hora de redactar el contrato de arras, puede entenderse que el plazo máximo es de 6 meses. A partir de ese límite, las partes podrán reclamarse mutuamente por incumplimiento si no se realiza la compraventa.

¿Qué ocurre si se sobrepasa el plazo fijado en el contrato de arras?

Tanto si se ha fijado un plazo en el contrato de arras (que es lo normal), como si no se ha hecho (tomándose entonces como referencia un plazo de 6 meses), cuando el plazo expira sin que se formalice la compraventa, se entiende que ha habido incumplimiento, con las consecuencias que correspondan al tipo de arras que se pactaron.

Incumplimiento del contrato de arras penitenciales

Las arras penitenciales son las únicas que contempla expresamente el Código Civil en su artículo 1454, y solo cuando se pactan estas arras expresamente, las partes pueden desistir libremente del contrato, aunque tendrán que pagar a la parte perjudicada una compensación.

Si quien incumple es el comprador, la compensación consistirá en la pérdida del dinero entregado por las arras. Cuando se deba al vendedor, este deberá devolver al comprador el doble del importe entregado en concepto de arras.

Incumplimiento del contrato de arras confirmatorias

En caso de que las partes no hayan especificado en el contrato de qué tipo de arras se trata, se entenderá que son arras confirmatorias. 

Las arras confirmatorias actúan como un anticipo a cuenta del precio final de la vivienda, y no dan derecho a las partes a desistir del contrato. Por ello, en caso de incumplimiento, la parte perjudicada podrá exigir a la parte incumplidora la satisfacción de la obligación contraída, y, además, una indemnización por daños y perjuicios, con el pago de los intereses que procedan.

Incumplimiento del contrato de arras penales

Al igual que las arras confirmatorias, las arras penales se pactan para asegurar la celebración del contrato de compraventa. Actúan como una penalización para la parte incumplidora y una indemnización por daños y perjuicios para la parte afectada.

Así, en caso de incumplimiento del plazo fijado, la parte que incumpla deberá abonar a la otra parte la cantidad que se haya estipulado en el contrato, que puede coincidir o no con el importe de las arras. Normalmente, el comprador perderá el dinero entregado en concepto de arras y el vendedor deberá devolver al comprador el doble del importe recibido por las arras.

Además, las partes no se liberan de su obligación de cumplir con lo acordado, aunque habrá que pactar expresamente la facultad del deudor de liberarse de la obligación pagando la penalización, o la del acreedor de exigir ambas cosas (artículo 1153 del Código Civil).

¿Qué pasa si el plazo fijado en el contrato de arras es insuficiente?

Puede ocurrir que, a medida que se acerca el plazo de terminación del contrato de arras, o el plazo de 6 meses, en todo caso, si no se ha pactado ninguno, alguna de las partes considere que necesita más tiempo para cumplir con lo prometido.

En ese caso, cabe la posibilidad de pactar una prórroga, siempre que se actúe de buena fe y la otra parte esté de acuerdo. No obstante, la opción de prórroga deberá estar prevista en el contrato incluida en un anexo.

Si la imposibilidad de cumplir con el plazo se debe a un suceso de fuerza mayor, también es posible intentar una prórroga siempre que lo acepte la otra parte, y como solución más conveniente antes de solicitar ante los tribunales una posible rescisión del contrato.