Al hablar de un proindiviso o condominio se hace referencia al derecho de propiedad compartido sobre un bien. Es decir, cuando un inmueble es de varias personas, tienen un proindiviso del mismo y todas son dueños de todo. Hasta el punto de compartir la titularidad y ser copropietarios o miembros igualitarios de una comunidad de bienes.
Este suceso es relativamente habitual en situaciones de herencias o divorcios donde hay un bien inmueble, una finca o una vivienda de por medio.
A este respecto conviene puntualizar que ningún copropietario está obligado a permanecer en una comunidad de bienes si no lo desea, al igual que ningún copropietario está obligado legalmente a vender su parte.
De esta puntualización se extrae una de las peculiaridades de los proindivisos, como es que se puede comercializar con ellos. Su compraventa funciona como una compraventa normal de cualquier propiedad. Si la documentación de ese proindiviso es correcta, se estipula un precio de venta y se formaliza la operación en notaría con un hipotético comprador.
No obstante, en este artículo vamos a analizar las distintas situaciones que se pueden dar al vender una parte indivisa de un bien inmueble.
Hay acuerdo entre los copropietarios para vender un proindiviso
Lo primero que hay que tener claro es cuál es la intención o predisposición del resto de copropietarios respecto a la decisión de vender.
El escenario idóneo es que exista conformidad entre los copropietarios y se pongan de acuerdo en extinguir el proindiviso.
De ser así cabrían tres posibilidades:
- Vender el bien inmueble a una persona ajena y repartir lo percibido. La distribución posterior del dinero se realizará en función del porcentaje de propiedad de cada copropietario.
- Que un copropietario adquiera la parte indivisa de otro copropietario. Para ello tendrán que suscribir un acuerdo económico.
- Los copropietarios se ponen de acuerdo en disolver el proindiviso, pero no hay acuerdo entre ellos para decidir quién se queda o adquiere el inmueble. En este caso la solución pasaría por una subasta voluntaria.
Vender un proindiviso cuando no hay acuerdo entre los copropietarios
En ocasiones los copropietarios son incapaces de sellar un acuerdo, por lo que habría que buscar otro tipo de soluciones. Las más comunes son:
1. Vender el proindiviso a una tercera persona
Anteriormente hemos hecho hincapié en que ningún copropietario está obligado a permanecer en una comunidad de bienes de la que forma parte. Así se recoge en el artículo 400 del Código Civil español:
Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común.
Esto no obstante, será válido el pacto de conservar la cosa indivisa por tiempo determinado, que no exceda de diez años. Este plazo podrá prorrogarse por nueva convención.
Si bien los demás copropietarios no podrán impedir que se venda ese proindiviso a un tercero en discordia, con lo que sí que contarán es con un derecho de tanteo preferencial sobre esta venta.
Esto está bien porque, por un lado, permite eludir la vía judicial y no pasar por un proceso contencioso que puede generar asperezas con el resto de copropietarios. Y, por otro lado, ofrece una solución rápida de liquidez, permitiendo al vendedor obtener dinero velozmente.
Sin embargo, también cabe reseñar que generalmente estas ventas se realizan por un precio inferior al valor real de la vivienda.
Por ejemplo, si una vivienda vale 100.000 euros y hay 2 copropietarios, la teoría dice que cada proindiviso o parte equivaldría a 50.000 euros. No obstante, y dada la peculiaridad, lo más habitual sería que esa parte se termine vendiendo por un precio que ronde los 30.000 – 35.000 euros.
¿Por qué? Porque no hay que obviar que adquirir una propiedad de este tipo supondría más adelante afrontar un procedimiento judicial con el resto de copropietarios.
Habría que enfrentarse al futuro problema de acudir al proceso de división de la cosa común y afrontar sus costes económicos.
2. Solucionar el proceso a través de la vía judicial
Cuando se acude a la vía judicial para solucionar un problema entre copropietarios, se recurre al conocido como proceso de división de la cosa común. De esta manera se busca lograr la extinción del proindiviso y poder así finalizar la disputa mediante una resolución judicial.
Hay que tener en cuenta que pueden existir impedimentos a la hora de esta división de la cosa común. Y es que, puede existir un pacto de conservación de la cosa común firmado entre los copropietarios y que debe ser cumplido por el copropietario que desee vender. La vigencia de este plazo es como máximo de 10 años.
Aún así, este procedimiento se inicia con una solicitud de conciliación que se puede realizar ante Notario, y es el único método legal de extinguir el proindiviso.
Las únicas pegas que pueden existir son el tiempo de espera que habrá que asumir hasta que exista una resolución legal y los costes derivados de los honorarios de todos los especialistas.
¿Cómo funcionan los impuestos?
Por último, hay que puntualizar que la venta de un proindiviso no está exenta de las obligaciones fiscales pertinentes. Teniendo que abonar los siguientes impuestos:
- El comprador tendrá que abonar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP).
- El vendedor, por su parte, tendrá que hacerse cargo del Impuesto a la Renta de las Personas físicas (IRPF) y de la plusvalía municipal.
Algo que no sucede si un copropietario compra a otro una de sus partes. Lo único que tendría que hacer sería declarar la operación y asumir los impuestos correspondientes por el ascenso de patrimonio.
