Civil, Inmobiliario

¿Se puede vender una vivienda sin estar registrada?

Vender una vivienda sin estar registrada

No hay una exigencia legal que obligue a inscribir toda vivienda en el Registro de la Propiedad. De hecho, en nuestro país es relativamente común encontrarse en según qué localidades con inmuebles que no cumplen esta premisa. Si bien no existe una normativa que impida heredar, adquirir, o constituir inmuebles o terrenos que no estén inscritos, el no hacerlo puede a largo plazo suponer un problema. En este artículo te explicamos por qué.

¿Es recomendable vender una vivienda sin estar registrada?

Si nos centramos puramente en la pregunta inicial, la respuesta es afirmativa. ¿Se puede vender una vivienda sin estar registrada? Sí, siempre y cuando ambas partes estén de acuerdo.

Sin embargo, lo que habría que preguntarse es si este hecho es el más recomendable. El no tener las escrituras en regla puede suponer un problema a la hora de solicitar un crédito hipotecario o intentar vender el inmueble. Y es que esta documentación es el único título legal capaz de probar que somos los dueños de esta vivienda.

Al final tiene sentido, a nadie le gustaría adquirir una propiedad y a los pocos meses o años percatarse de que la edificación es irregular ya que se ha construido sobre un terreno incorrecto, o de que la construcción se desarrolló sin las licencias de obra pertinentes, o bien que la propiedad cuenta en su haber con cargas fiscales que hay que satisfacer.

Estas casuísticas, que pueden echar a muchos compradores para atrás a la hora de comprar una vivienda de este tipo, se pueden comprobar rápidamente en el Registro de la Propiedad.

Los precios más bajos son engañosos

A la hora de adquirir una propiedad de este tipo es habitual encontrarse con un precio inferior a la media de la zona en el mercado. Se estima que la diferencia puede rondar el 20% entre una vivienda sin registrar y otra con todos los papeles en regla. Aunque sobre el papel, este menor precio nos pueda invitar a pensar que se trata de una inversión interesante, lo cierto es que a largo plazo se puede cumplir la máxima de «lo barato sale caro«.

¿Por qué? Porque los costes de inscripción de la vivienda (si por ejemplo se tiene en mente comprarla más barata e inscribirla) suelen ser superiores al ahorro que podamos encontrar. Y es que habría que pagar los servicios de Notaría y los impuestos de transmisiones patrimoniales multiplicados por dos.

El comprador tendrá que pagar dos veces los honorarios del notario ya que dicha persona tendrá que escriturar dos contratos de compraventa: el actual y el anterior. Un gasto doble que también habría que abordar al pagar el impuesto de transmisiones patrimoniales.

A esta serie de desventajas hay que añadir que no se dispondría de ningún tipo de cobertura jurídica al no estar la vivienda registrada. Siendo este uno de los principales perjuicios a la hora de realizar esta adquisición en estas condiciones. Pues el inmueble puede estar gravado por una hipoteca, puede contar con una anotación preventiva de embargo, por no hablar ya de otro tipo de cargas que serían sumamente lesivas para los intereses económicos del adquisidor.

¿Cómo registrar la vivienda?

Si has comprado una vivienda sin registrar y te gustaría poner en orden las escrituras, ya te hemos indicado cuál sería el paso inicial. Tras realizar las gestiones pertinentes en Notaría y abonar el impuesto de transmisiones patrimoniales, el contrato se podría elevar a Escritura Pública.

A continuación, el siguiente paso sería acudir al juzgado más cercano y solicitar un documento conocido como expediente de dominio.

En este papel se regulariza la situación del inmueble mediante la inscripción del inmueble en el Registro de la Propiedad, un acto conocido como inmatriculación y que estará probado por testigos (generalmente el anterior dueño de la propiedad y los vecinos o propietarios de los inmuebles colindantes). Completado este procedimiento, el inmueble quedaría registrado.