Los vicios ocultos son defectos graves de un bien (mueble o inmueble) y que no se perciben a simple vista hasta pasado un tiempo después de la compra y por los que se tiene derecho a reclamar una compensación.
A lo largo de este artículo entenderemos los requisitos para considerar a un vicio oculto reclamable, así como dos casos especiales de suma importancia como son los vicios ocultos en un contrato de compraventa entre particulares y en las viviendas.
Requisitos generales para la reclamación de los vicios ocultos
Para que la reclamación sea efectiva, los desperfectos deben cumplir los siguientes requisitos para ser considerados como vicios ocultos:
- El vicio debe ser grave. Si la cosa comprada no puede utilizarse para su función principal o el defecto reduce tanto su funcionalidad que de haberlo sabido no se hubiera adquirido (o se hubiera adquirido a un precio menor), el vendedor estará obligado a responder ante la reclamación del comprador.
- Debe ser oculto. Esto significa que el defecto no podía identificarse a simple vista por el comprador, excepto si se supone que el comprador debía conocer ese desperfecto por su profesión o por conocimientos previos del mismo antes de la adquisición. Por ejemplo, si un mecánico compra un coche de segunda mano que no esté en buenas condiciones en el momento de la compra, no será reclamable al vendedor.
- El vicio debe ser preexistente a la venta. El comprador debe demostrar que el vicio existía antes de la firma del contrato de adquisición.
En este sentido, si el comprador no puede demostrar estas características del vicio oculto, el vendedor no tendrá la obligación de responder por ellos.
Compraventa entre particulares
Los vicios ocultos en este sentido son un caso algo especial debido a que la normativa aplicable a este tipo de compraventa no es la misma a la que se aplica cuando la compraventa es de algo nuevo o de algo de segunda mano adquirido a través de un comercio o profesional empresario.
En este tipo de compraventa el comprador no actúa como consumidor sino como particular, por lo que se aplica la normativa general del Código Civil sobre compraventa.
A la hora de reclamar los vicios ocultos en este caso existen dos acciones posibles:
- La acción redhibitoria, que consiste básicamente en desistir del contrato y obtener los gastos a cambio del objeto defectuoso. Además si se puede demostrar que el vendedor conocía los vicios ocultos antes de la venta, se puede exigir una indemnización por daños y perjuicios.
- La acción quanti minoris. El comprador solicita una rebaja proporcional en el precio en función de los desperfectos (a juicio de peritos).
Según el Código Civil, el plazo máximo para reclamar los vicios ocultos a través de una de estas acciones es de 6 meses desde la entrega del bien.
Vicios ocultos en viviendas
En este caso se trata de desperfectos de la vivienda (propios de elementos estructurales, de instalaciones o bien de terminación y acabados) de los que no somos conscientes hasta pasado un tiempo desde que la habitamos o la adquirimos.
Los plazos para reclamar estos daños ocultos dependen del tipo de vivienda:
- 2 años: para viviendas de nueva construcción (desde que se localiza o se produce el desperfecto).
- 6 meses: para viviendas con más de 10 años de antigüedad, para viviendas de segunda mano (desde que se entrega la vivienda) y para viviendas alquiladas (desde la firma del contrato).
La mejor manera de reclamar este tipo de vicios ocultos es por escrito a quien corresponda de forma cordial (promotora, constructora, vendedor o arrendador) indicando claramente los defectos y los daños que están ocasionando esos vicios, además de la fecha del contrato y el plazo que poseen para solucionarlo.
En caso de no haber resolución por su parte en el plazo correspondiente existe la opción de la mediación (más rápida y barata, siempre que exista mutuo interés en resolver el problema) o el inicio de un proceso judicial.
En conclusión, si te encuentras ante un vicio oculto del bien que has adquirido debes asegurarte de que puedes demostrar el cumplimiento de los requisitos y de los plazos correspondientes para que el vendedor se vea en la obligación de recompensarte, mediante el saneamiento del vicio oculto.
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